商品房库存太多难消化 任志强建议炸掉遭对手炮轰(图)

wang7

新浪





　　2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速则持续下行。步入2016年，绝大部分业内人士仍然认为，今年将是去库存的年份。

　　据21世纪经济报道消息，任志强在“乐居创新峰会”上透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。“眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主。”

　　在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。

　　“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”

　　据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

　　任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

　　任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转。

　　易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

　　2015年12月，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。

　　易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月， 35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。


任志强微博



　　中国的一手房地产市场中有大量的待售商品房库存。中央经济工作会议上特别提出“去库存”的问题，要用“取消过时的限制性政策”和鼓励自然人购房用于出租等政策加大消化库存的力度。

　　从年度的销售面积与库存的比例看，也许库存的总量并不可怕。但却影响着现金流和再生产。更重要的是影响着土地资源的有效利用。

　　政府也许会出台各种有助于消化库存的政策。但并非所有的库存都能靠政策被市场消化。当房子盖在了不合适的地方，（包括住宅、写字楼与商业）也许只能炸掉，推倒重来。

　　这本来是件市场竞争和选择的必须性，我没想到的是这个“炸掉”的用词，变成了一些别有用心的人的攻击“对象”。一个自称是XXX研究院的李XX 甚至写了篇长长的文章，将“炸掉”引入到“资产阶级本性”的阶级斗争之中，变成了“文革”式的“口诛笔伐”，并组织了大量的粉丝呼应。似乎抓住了一根救命的稻草。

　　在“去库存”之前的一个词是“去产能”。我很想问问这位所谓的研究员，是否知道什么是去产能？如果连“去产能”都不懂就别把自己当研究员了吧！

　　改革后朱时代就有过经济结构调整的案例。大量的亏损国企被“关、停、并、转”，无疑是一种去产能、调结构的优化配置。这种优化配置中包括“炸掉”许多的厂房和建筑，（这些建筑中包括许多是新房）大量的进行了搬迁安置和再改造。

　　此次从钢厂、煤炭、水泥、玻璃开始的去产能，同样会“炸掉”许多的高炉，设备等等，当然也包括房子。请问炸掉这些房子难道就变成了资产阶级？就是走资本主义道路吗？难道不炸掉这些旧设备产能，能达到调整结构去产能吗？请问这些过剩产能的土地资源就不想再重新利用吗？

　　为什么这么简单的道理，一个号称是研究院的研究人员居然会不懂？那一定是脑子进水了！

　　蛇口地区最初改革开放时，引进了大量的两头在外的加工业，建设了大量的工业厂房和员工宿舍。但“腾笼换鸟”的产业升级之后，这些加工企业被淘汰了。那么这些厂房和宿舍，不是都炸掉了吗？重新建设的写字楼、商场和高级住宅，让土地的利用效率大大提高了许多倍，甚至上百倍。难道不应该吗？

　　按照李某研究员的说法，这个炸掉的再开发就变成了万恶的资本主义了。为什么不把这些厂房和宿舍分给穷人住呢？因为炸掉可以更有效的利用土地资源。

　　香港中银大厦边上，是李嘉诚先生建的写字楼。但原来这里是个很新的高级酒店，也经营的很好，但李先生把酒店炸掉，重建了写字楼。并且收到了比酒店高许多倍的经济效益。炸掉后的重建与调整经济结构是同样的道理。

　　熊彼得“创造性的破坏”是专指企业发展中，要敢于和善于将原有的传统打破，而创造新的。这种破坏的威力远大于炸掉。

　　当柯达公司发明了数码技术后，为舍不得炸掉原有的胶片技术和市场，宁愿将数码技术封存，也不愿进行改革。最终的结果是彻底的灭亡。如果当时能有炸掉的决心，也许数码技术会让柯达活的更好。

　　中国的房地产市场中的库存也同样。库存之所以产生，有政府过时的限制性政策抑制了投资与消费造成的，有户籍制度和信贷政策造成的，有加大砖头补贴的保障房政策造成的，有人口转移因素造成的，也有在不合适的地方建了不合适的房造成的。如应建住宅的地方建了写字楼或商场等规划不合理造成的。或所建的房子无法满足消费人群的需求。

　　那些与限制性政策相关的因素取消后，许多库存是可以消化的。但总有一些是无法靠消费政策消化的库存。

　　炸掉才能让土地重新规划和合理利用。

　　土地资源是开发商从政府手中获得了有期限的出让权的。合理的重新建设和发展是结构调整的过程。为什么拥有权利的开发商不能根据市场的变化进行调整，而非要让它变成库存？难道社会主义市场经济是不进行市场结构调整的吗？炸掉是他们的权利。

　　更可笑的是这位研究员认为，开发商无权进行炸掉后的重建，应该无偿的将这些房子分给穷人白住！这是要抢劫吗？

　　为什么会形成库存？他们以为是个房子就会有人去住。那么为什么还有大量政府手中的保障性住房，（包括低价和租赁性的房子）至今还空着无人居住？如果交通和生活的成本大于了在其它地方居住的成本，你会去住吗？如果你到那办公或购物的成本远大于在其它地方生活的成本，你会去那里吗？大多数人会选择 “不会”。这才是变成库存的原因。

　　但商场变成了住房也许就不同了。有的地方远，普通住房无人购买，但变成了别墅可能也不一样了。或者有的改为了养老，渡假等。炸掉只是调整的前提！不炸掉的结果可能是开发商死，炸掉后的调整也许是活的更好。就如蛇口的炸掉是效率大大提高了。

　　那些不尊重市场经济规律的研究员们，还是先把自己的脑子洗洗吧。不尊重产权也就罢了，连调整结构也变成了阶级斗争，就不只是无知而是无耻了。更可笑的是还有许多的受骗者，跟在阶级斗争的大旗后面兴奋的狂奔，以为找到了领袖和信仰。真够可怜的啊！

开拓者

无良开发商，吸走了多少百姓的血汗钱。