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标题: 上海房价已全面超越纽约你会考虑卖房移民吗？(组图) [打印本页]

作者: casper 时间: 2016-4-2 15:54
标题: 上海房价已全面超越纽约你会考虑卖房移民吗？(组图)
本帖最后由 casper 于 2016-4-2 15:55 编辑

云豹财熵

这是一张在网上、甚至国外都广为流传的截图——上海某6平米售价380万元的“学区厨房”。

2016新年伊始，一线城市房价创新高的涨幅，再次将中国房价是否泡沫化的争论推至风口浪尖。截图中的案例，从侧面印证了中国一线城市房价的疯狂，也让歪果仁人瞠目结舌。

例如，一直关注中国经济与金融市场的博客pandahedge就表示，看了这张图以后，他惊呆了：“逗我玩儿呢？这也能叫房子——我只看到一个厨房，而且还是9,000美元/平方英尺，就是633,000人民币/平方米？”

但，“老实说，这房子还是有卖点的：优秀的学区，靠近地铁站，没有购房的政策限制，”他写道。“可是，真的要9000美元/平方英尺？”

瞠目结舌之余，他在其博客文章中用了房价收入比、租金收益率等一系列数据，试图证明这并非个例，并且上海的房价已经超过了纽约。

那么上海的房价真的超过纽约了吗？

我们不准备谈论枯燥、抽象的理论和数字，而是想用鲜活的实例来让大家更真切地感受两地真实房价的差别。

在接下来的文章中，我们将来一场“纽约&上海房价大比拼”，比拼将在两大国际都市的内环、中环和外环分别展开——我们考虑区域通勤便利、功能定位等因素选取两地相对可比的区域进行比拼，在不考虑家庭收入的背景下，可以看到两地房产的绝对价格到底孰高孰低。

上海和纽约的房价数据分别来自于大型在线地产中介平台搜房网和zillow上售卖的二手房。我们以样本区域内所有房子售卖总价除以全部在售面积的形式得出纽约样本区的房屋均价，而搜房网则直接给出了均价数据。

第一局：内环的较量

首先上场的是纽约内环代表团的上东区富人聚居地，如下图所示，它们是来自曼哈顿附近由Park Avenue-106st-116st-2nd Avenue组成的街区（简称PA街区）。这里紧挨中央公园东北角，艺术馆、名牌购物中心和摩天大楼林立，距离华尔街所在的下城区也仅20分钟左右的车程。

相应地，上海派出了世纪公园周边以及静安别墅周边的房子们，分别代表浦东和浦西出战。

从样本上看，纽约内环代表团共有近150名成员，其中面积最大的超过了900平方米，身价最高的接近800万美元。

上海内环代表团成员数量更加庞大（大多数是公寓），世纪公园周边的样本接近6500套，静安别墅周边的样本也超过了700套，其中身价最高者超过了5000万元人民币。

优越的地理位置，赋予了它们便利的交通，我们对它们分别前往纽约中央火车站（Grand Central Terminal，纽约的金融中心）或者上海陆家嘴所需的时间进行了统计。

如下图1. 所示，如果是到中央火车站的话，PA街区比世纪公园和静安别墅距离陆家嘴略近一些；不过，若是前往曼哈顿下城区的华尔街，则需要多花几分钟。

图1. 纽约上海内环样本通勤比较

接下来就是揭晓悬念的时刻了，我们把样本区域的房价比拼结果都展示在下面的几张图里，结果是否出乎你意料？

图2. 纽约上海内环样本均价比较（假设USD/CNY=6.5）

不考虑面积和户型，世纪公园周边和静安别墅周边的房价分别达到了6.5万元/平方米和9.3万元/平方米，远高于纽约内环代表团5.5万元的均价。静安别墅周边的房价尤其夸张，较纽约对手高出了68%，而世纪公园也高出了18%。

细分来看，纽约内环代表团房价呈现出来的特点是，房屋面积越大，均价越低。如果单拼最小户型，纽约内环选手至少不会输给世纪公园，尽管仍然大幅落后静安别墅周边的房子。

另外，需要特别强调的是，上海内环选手各面积户型的均价数据是这样的：

发现这张图中一个有意思的现象了吗？

上海两个样本的均价不仅不随着面积扩大被拉低，反而是房子越大均价越高。这大概与我们的直觉印象大相庭径，更与纽约内环房子“面积越大均价越低”完全不同。

具体来看，纽约样本区内，均价最高6.9万的是50套300平米以下的房子，而50套400-1000平米的房子均价不足4.4万。相比之下，世纪公园周边近320套200平米以上房子的均价达到了7.6万，静安别墅周边近20套同类样本更高达11万，两者均高于全部户型下6.5万和9.3万的均价。

在我们选取的样本中，内环的较量，上海的全户型均价显著高于纽约；细分户型面积，纽约的最小户型跑赢了世纪公园，却大幅落后静安别墅周边；另外，上海不同于纽约，内环房子“面积越大均价越高”。于是乎，这局较量上海更胜一筹。那么，在接下来中环与外环的较量中，上海能笑到最后吗?

第二局：中环的较量

在中环的较量中，纽约派出的是位于布鲁克林的Grand St & Union Ave交叉口附近的街区（简称GU街区）。如下图所示，该区域位于布鲁克林-皇后区高速公路附近，社区相对高端、距离地铁口较近。区域内房屋样本数量近160套。

主要考虑到通勤的便利性，代表上海出场的则是五角场地铁站周边，样本数达2300套。

首先，仍然是交通便利程度的比较，衡量的是双方前往各自商业中心所需的时间，纽约以第五大道参照，上海以南京西路参照。

图3. 纽约上海中环样本通勤比较

尽管开车前往商业中心的耗时更长，但五角场地铁站周边的房价并不落后对手，它反而还有0.04万元的小幅优势——这有学区房的因素影响，但至少说明即使是纽约中环的高档住区也敌不过可能破旧的五角场学区房。不过，如果是大五角场区域的话（样本9300套），均价则被拉低至4.1万元，明显低于GU街区的4.7万元。

五角场地铁站周边的样本均在地铁口，考虑到样本GU街区并非严格的地铁口周边，大五角场区域的泛样本可能更具参照性。如上图显示，纽约中环样本4.7万元/平米的均价较大五角场区域的4.1万元/平方米高出15%，似乎为纽约扳回了一点颜面。

图4. 纽约上海中环样本均价比较（假设USD/CNY=6.5）

综上所述，纽约GU街区的高档住区优势并不敌上海五角场地铁口，但更广泛样本的大五角场区域确实落后于纽约GU街区。于是，外环的较量结果就变得至关重要了。

第三局：外环的最后较量

在外环的比拼中，纽约派出的是皇后区的小镇法拉盛（主街Flushing main st）。作为纽约地铁7号线的终点站，法拉盛有着便捷的交通，拥有数十条巴士线路经过，并且还能乘坐长岛铁路直通曼哈顿。

相应地，我们选出了上海的九亭（地铁站周边）和莘庄（地铁站周边）来作比较。九亭是大虹桥商务区的辐射区域，距离上海市中心约20千米；距离市中心约18千米的莘庄作为参考，轨道交通、高速公路等交通网发达。具体参见下图。

从样本来看，Flushing main st的房屋样本接近100套，九亭为1400套，莘庄为2500套。为了更好地比较，我们同样加入大九亭和大莘庄的概念来共同比较，房屋样本分别增加至超过1.6万套和1.8万套。

首先，仍然是交通便利程度的比较，衡量的还是双方前往当地最繁华的商业中心纽约第五大道或者上海南京西路所需的时间：

图5. 纽约上海外环样本通勤比较

和内环一样，尽管法拉盛在交通上略有优势，但是2.2万元/平方米的均价还是使它落后于九亭地铁站的2.6万元，更是远远落后于莘庄地铁站的4.3万元。

但如果是大莘庄或者大九亭呢？
结局还是一样！大九亭的2.4万元均价比法拉盛小镇样本高出9%；大莘庄更是高出了40%。

图6. 纽约上海外环样本均价比较（假设USD/CNY=6.5）

那么，上海外环和法拉盛小镇房价具有可能性的地方究竟在哪里呢？答案可能比你想象的郊区更郊区：

图7. 纽约法拉盛小镇与上海外环均价相当区域及其通勤比较

这些地方距离市中心到底有多远？首先，在所有房价相当范围（2.0-2.3万元）的区域中，前往市中心的便利程度都不及法拉盛小镇，更有多处如佘山、赵巷等以外开车所需的时间大于法拉盛的两倍。

如此看来，相当的距离和交通便利程度，法拉盛的价格低得多；而相当的价格下，你在上海只能住到更郊区的地方。不可否认，在第三个环节的比拼中，纽约全面败下阵来。

结局：不便多说，先去卖房了...
在三局较量中，上海以两次大胜和一次微败的成绩全面战胜了纽约。

这也意味着，在城市居住的直观体验上、在事实上，上海房价已经完全超越了纽约。而纽约，多年甚至常年全球城市综合实力排名第一。

好了，不多说了，要紧的可能是，需要默默筹划起来，先去卖房了...

作者: Coffeemilk 时间: 2016-4-2 19:08
極左王"宋任窮"都携老扶幼三四代在美國定居了不跑等死 ?

作者: maofab 时间: 2016-4-3 08:27
中国上海，北京，深圳等地的房价完全是外星人星球的房价了。这个烂房子仅仅六平方要价380万，这房主大概疯了。现在很多上海人都把主城区的房子卖了。到远郊甚至外地去买房子移民了。我想聪明人现在肯定是丢掉上海市的房子，大赚一把，然后迁出上海去过世外桃源的生活。

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