福布斯：中国房地产崩盘已经开始（图）

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     中国房市因为飙升的价格变得过热，随着这个国家极力避免硬着陆，外媒报导，房地产泡沫已经开始破裂。中国商业和住宅房地产领域表现糟糕，特别是在杭州，这个城市已经成为“市场窘迫的象征”。

　　杭州A级办公楼出租率只30% 二级房市面临价格急降

　　《福布斯》4月13日发表华裔作家章家敦的评论说，世界上最大的零售商沃尔玛4月23日将关闭它在杭州的朝晖店。这是它整体削减不盈利分店计划的一部份。杭州一大块商业空间的出让，正巧发生在这个城市的商业楼盘供过于求的时刻。

　　由于过度建设，截至2013年末，杭州的A级办公大楼平均出租率只有30%。杭州的住宅领域入住率疲软，价格在下跌。

　　二级房屋市场在面临价格急剧下降，而开发商在给新屋提供大幅折扣，但是投资者和业主熟视无睹。

　　“似乎在杭州30%的折扣价真正改变了中国人对房地产的思维方式。”J资本研究合伙人杨思安说。“我怀疑会有任何反弹。”

　　杭州房地产市场看起来好像它刚刚通过一个转折点，不是说基本面恶化—这个情况已经持续一段时间—而是说人们的心态已经改变。

　　开发商推大幅折扣 消费者不买账：房价将进一步下跌

　　尽管开发商推出大幅折扣，消费者仍然不买账。他们认为房价将进一步下跌。

　　杭州的问题开始于2月18日。当时北海公园楼盘开始提供大幅折扣。有关开发商遭遇现金问题的谣言在全市触发连锁反应。即使开发商否认也无济于事。其他开发商开始提供要么大幅折扣要么大笔奖金，但是这些策略不起作用。那时候，几乎没有任何买家。

　　现在，缺乏买家的问题正蔓延到全国。纽约州立大学的Sara Hsu指出，中国住宅市场在失去弹性。“一旦消费者停止购买，”她写道，“大幅折扣将无法吸引它们回来。”

　　国家统计局的数据显示，全国新屋价格仍然在上升，但是上升的速度连续三个月下滑，预示着见顶。

　　一季度二级房市同比降50% 房地产信托销售环比暴跌49.1%

　　官方统计似乎跟报导的总趋势不一致，但是在任何情况下，严重的问题总是领先表现出来。二级房市暴跌，今年第一季度同比下降50%。投机者要么离开国内市场，要么抛售持股。中国富豪现在对外国资产发生兴趣，也躲避国内市场。外国对中国的直接投资寥寥无几。中国中产阶级基本上退出市场。

　　不仅如此。中国房地产信托销售在今年第一季度环比暴跌49.1%。这个急剧下跌部份是因为上个月开发商浙江兴润房地产欠债35亿元。

　　几乎每个人都预计更多的开发商将关门。央行没有像往常那样迅速注入流动性。利率在上升，这是为什么周五的时候财政部一年期债券拍卖失败。许多私人开发商曾经打赌房价上升的速度将比利率更快，但是现在看来他们赌输了。浙江兴润在以超高利率借债之后无力偿还。

　　房地产占GDP的15% 悲观影响到更广泛经济

　　房地产占据中国GDP的15%，对房地产的悲观开始影响到更广泛经济。房价下跌看起来令人恐慌，尽管政府官员发布一些试图振奋人心的声明向人们保证房地产泡沫“不大”，或一些分析家说问题不是“系统性”的。但是中国人看起来并不买账。

　　“如果这个情况继续，它将对于整体中国经济产生巨大的影响。”杭州房地产经纪在央视节目中说。 “无疑，每个人都认为有泡沫。”

　　中共在改革年代还没有遭遇过全国性房地产崩溃。分析家说杭州的问题是“地区性的”，但是现在基本面和市场情绪都在推动全中国的市场下行。

　　崩溃发生在人们失去信心时候

　　“银行系统和影子银行系统正对于（对房地产的）敞露变得担忧。”美国银行崔大卫说，“一旦人们拒绝提供信贷给开发商，他们的资产负债平衡表将处于压力之下，迫使他们降价。一旦足够的开发商降价，更少人将购买，因为大多数人只会在他们认为价格会走高的情况下购买房屋。如果这个情况继续下去，它将变成一个恶性循环。”

　　崩溃发生在人们失去信心的时候，这就是现在发生在中国的事情。

　　IMF警告中国面临硬着陆风险

　　《国际商业时报》4月14日报导说，早先，国际货币基金组织常务董事Christine Lagarde警告世界第二大经济体在面临硬着陆风险，这将对其他新兴市场产生负面影响。

　　Lagarde敦促中国遏制影子银行系统的风险并放开金融领域以改善信贷的分配。

　　中国大型房地产开发商已经在越来越多的购买地方银行的股权，一旦房地产市场崩溃，它对银行和建筑商造成的巨额亏损将对经济构成威胁。

naren

泡沫经济来了，害人又害己。

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遙感中國資本流動大潮
                                                       《前哨》2014-1
                                                                  嚴家祺
          進入二十一世紀，中國經濟最大的變化是，中國經濟高速增長的同時，中國國內外資本流動在數量和速度兩個方面，在中國歷史上都是空前的。資本流動這種大潮，在中國國內觀察，由於距離過近，也許不容易觀察清楚，但從太平洋對岸、或從衛星上觀察，可以大致地看清兩個大的趨勢。一是在未來幾年，外資撤離中國將成潮流；二是，在中國，近二十年來流向房地產市場的資金和資本，在未來的一個時期，會出現嚴重斷流。
               外資撤離中國將成潮流
           在胡溫時期大受推崇的“中國模式”，最典型的表現就是“高鐵奇蹟”、“重慶模式”、“土地財政”和“濫發貨幣”。這種發展模式的後果，已經證明是不可持續的。二0一三年政府換屆，對這種“不可持續性”開始有了清醒的認識。中國中央銀行對银行间市场出现“钱慌”，改變了以往的做法，沒有予以救援。為防止金融危機在中國的爆發，新一屆政府看來已决定減慢经济發展的速度和扭轉濫發貨幣的做法。 然而，在全球化的今天，國際金融對中國經濟的影響愈來愈大，中國已經不能置身度外了。
           二0一三年六、七月間，外資開始撤離中國，數量有數千億美元，對於GDP五十多萬億人民幣的中國來說，數千億美元是微不足道的，八月，外資加速撤離中國。九月初，美國銀行（Bank  of  America ）拋售自己在中國銀行中的全部股票，套現近十五億美元。這是一個標誌性的時刻，這時，中國工商銀行、農業銀行、建設銀行和中國銀行的外資全部撤離中國。這是一次大逆轉。
           外資大規模進入中國銀行系統的時間，是在溫家寶時期，當時，中國對外資銀行的經營方式了解十分有限，許多外資銀行藉機大量購買中國銀行股份，是因為可以得到比在其他地方更高的利潤，這是一種“財富的跨國轉移”。
           中國四大國有銀行的外資數量十分有限，對龐大的中國經濟體來說，這些外資的流入流出沒有造成多大的波動。然而，中國經濟名為“社會主義”，實際上，愈來愈資本主義化了。外資的撤離有助於增加中國經濟的“社會主義成分”。在全球化的今天，資本的大規模跨國流動是一種人力無法阻擋的現象。一個日益資本主義化的中國，已經無法設置與世界經濟之間的“防火牆”了，今天，中國已經不能有效地控制資本在中國國內外的流動，中國劳动力成本上扬、形形色色的變相徵税、經營環境的種種不利變化，使外資企業也開始出現撤離中國的苗頭。連香港李嘉诚這樣的人物也抛售了中国房地产资产。
         外資的大規模撤離將伴隨着中國國內資本的運動，其中最明顯的是，近二十年來流向房地產市場的資金和資本，成了一個極其龐大的泡沫。在不遠的將來，房地產泡沫將在某一時刻突然破滅。
              中國國內資本流動潮流
      中國國內資本流動，隨着近十年來資本市場的發展，有四股巨大的潮流。一是從中央經過行政審批流向諸如“高鐵”那樣的“超級項目”的投資；二是通過銀行、投資信託公司、債券市場流入各地方各級政府的大量貸款；三是民眾投入股票市場的資金；四是民眾投入房地產市場的資金。
           長期以來，中國有很高的儲蓄率，老百姓多餘的錢大部分是存進銀行儲蓄起來。隨著中國資本市場規模的擴大和城市化運動，中國老百姓手中的錢找到了一個出路，就是購買股票、政府債券和房產。
            這四股資本流動的“源頭”，除了外資外，最主要的是數億農民工、工人和其他勞動者創造的財富。濫發貨幣是一種變相掠奪民眾創造的財富的手段。在近二十多年中，人民幣發行量以空前的速度增長，現在廣義貨幣量已達一百0四萬億元，与GDP之比接近百分之二百。溫家寶離職時廣義貨幣M 2接近一百萬億元，是一九九0年的六十倍。地方政府的大量貸款，許多也最後轉嫁到民眾身上。在胡溫時期，在地方政府主导下，各地紛紛成立形形色色的“城建开发公司”、“城建资产经营公司”的融资公司，這些融资公司拿着政府的项目，如蓋政府大樓、建造城市基礎設施，到银行融资。银行就把此债权转卖给信托公司，信托公司为逃避风险就把这些个债权打包成一个个理财产品回笼到银行，让银行代理销售并拿取回扣。于是億萬民眾就成为了地方政府的實際债权人。地方政府投资平台债务高速增长，據野村國際推算，截止二0一二年底，中國地方政府主導下成立的各類融資公司的總負債已達十九萬億元，相當於中國GDP的百分之三十七。
      股票不是普通商品，股票價格的上漲，引起的反應是更多人的購買，但股票上漲有一個限度，到一定時候，股票價格就會突然跌落。房屋與股票有不同，具有兩重性，它既是用來消費的普通商品，遵循普通商品市場規律，當價格上漲時，人們的需求跌落；但房屋又具普通商品所沒有的、如同股票一樣的特徵，人們可以出讓房屋的使用權，以獲取租金收益。所以，在一定情況下，房地產市場與普通商品市場不同，房地產價格的上漲，會在一段時間內不斷自我強化，房地產價格愈高，人們的需求增加。二0一二年的廣義貨幣量與十年前的二00二年相比，增長了五倍，而大中城市的房價在十年中也增幅五倍。多餘的人民幣，除了可以進入股票市場外，就大量湧入房地產市場。房地產成了吸收人民幣的巨大“黑洞”。房地產市場的這種虛假繁榮，給中國經濟帶來最大的“好處”是，因房地產大量吸納貨幣，緩解了普通消費品的嚴重通貨膨脹。
然而，房地產市場也與股票市場一樣，當房地產價格高到一定限度時，房地產泡沫就會突然破滅。一個在大城市市中心居住兩間三十年前舊房子的人，看到自己房價不斷升值達到幾百萬元時，感覺自己已經很富有了，但他不知道，正是在此時此刻房價高企時，他的“財富”已經被人拿走了，實際上他並沒有享受“百萬富翁”的居住生活，他的住房條件與三十年前相差不大。房地產泡沫的突然破滅，是一種公開的、正式的“宣告”，“宣告”人們以往投入房地產的資金，在房地產價格高漲期間，通過一次又一次交易，早已轉移到其他部門和其他人手裡了。拿近年來中國高房價的收入分配情況來說，由於地價很高，大約百分之六十被掌握土地批准權的地方政府和貪官拿走了，百分之十三左右是房企因貸款付給銀行的利息，兩者相加等於房屋價格的四分之三。建築原材料和建築工人的收入大約各佔八分之一。房地產泡沫的破滅並不是大量財富的“蒸發”，一部分成了地方政府大樓和城市建築，一部分被揮霍浪費掉了，還有一部分早已被貪官、被銀行、房地產開發商拿走了。
看一看中國許多城市中地方政府、地方人大、地方法院的高樓大廈，看一看層出不窮的貪官通過“政府項目”掠奪的財富，看樣看許多城市地方政府花費在維穩和城管中的巨大開支、看一看無數揮霍浪費、三公消費，實際上，這些錢的大部分來自於成千上萬購買了高風險債卷、付出高房價購置了房屋的人，這是近十年來中國國內最波瀾壯闊的資本流動現象，使外資的流入流出相形見絀。
中國資本市場的發展，與歐美國家相比，仍然處於初級階段，股票市場、債卷市場和房地產市場遠遠沒有建立在法制基礎上，股票市場充滿欺詐，一些上市公司變相地掠奪散戶財富。房地產市場則是公開掠奪，高房價的本質，是地方政府違法中國法律、對購房者的“非法稅收”，也是一種掠奪人民財富的行為。然而，中國國內資本流動的規模已經非常巨大，當金融風暴突然爆發時，許多人不知道，所謂“金融風暴時財富突然蒸發”完全是一種欺人之談，是一種對成千上萬“財富縮水者”的麻醉劑和安慰劑，他們“蒸發掉”的財富，在資本市場和房地產市場一片繁榮的時候，已經被“上市公司”、“開發公司”、地方政府和貪官污吏光明正大地拿走了。
  胡溫時期播下的微風，將成為席捲大地的暴風。（2013-12-5）